大家さん! そのリフォーム、ちょっと待った!

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はじめに

あなたのアパート経営は儲かっていますか?
 この本を手に取られている方の多くはアパート経営をされていると思いますが、もし「儲かっていない」のであれば、本書を熟読することをおすすめします。
 なぜなら、この本ではリフォーム工事の実態を明らかにし、あなたに『リフォームコストを20%削減する方法』をお伝えしているからです。
 不動産投資に関する書籍はこれまでにも数多く出版されています。しかし、リフォームコストの削減方法に特化した書籍は他に存在しません。

こういったケースは非常に増えています。
 相続税対策という名のもとでアパート建設ラッシュが続いた影響で、賃貸経営に困っている大家さんが社会問題化しつつあるのが現状なのです。
 
 サラリーマン大家さん、地主系の大家さん、親から相続した二代目大家さん……呼び名は違ってもすべての不動産投資家に共通するのは、アパート経営していくうえでリフォーム工事は非常に重要なポイントだということです。
 また、これから不動産投資を始める人にとっても、リフォームのコストを削減するノウハウは必須といえるでしょう。
 私は不動産投資の業界へ長らくプロとして携わってきました。そのため「リフォームに関する問題がなぜ起こるのか」という本質的な理由を熟知しています。
 そこには、ハウスメーカー、管理会社、賃貸仲介会社、工務店、リフォーム会社などの不動産関連業者が絶対に明かさない「大家が知らない賃貸経営の裏側」があります。
 具体的に言えば以下となります。

  1. ハウスメーカーは絶対満室にならないエリアとわかっていながら、アパート建設をすすめる
  2. その際のアパート建築費用には、30年家賃保証分の利益が上乗せされた金額になっている
  3. 管理会社は無理して、管理物件を満室にしようと考えていない。だから、満室にしなくても、自分には必ず手数料が入るようになっている
  4. 仮に満室になったとしても、銀行借り入れを返済後の手残り分が残らないようにリフォーム費用を水増しして毎月請求する仕組みになっている

例を挙げると枚挙に暇がありません。
 このような話をなぜ私ができるのかと言うと、不動産鑑定士という国家資格を持ち、不動産のプロとして仕事をしているからです。
 不動産鑑定士の仕事は、不動産の価格を査定するのですが、そのときに築古物件の評価の場合にはリフォームコストを見積もって価格を鑑定します。この際、リフォーム業者に複数見積もりを取りますが、場合によっては、その見積もり金額が倍以上離れているということは珍しくありません。
 その場合、不動産鑑定士として適切な見積もり金額なのかを判断するのですが、これはかなり難しい作業です。というのも、その見積もりは、業者によって明細がバラバラで査定根拠も不明瞭なケースが多いからです。いわば、見積もり金額自体が『ブラックボックス』となっているわけです。
 また、実際の見積もり金額の大半を占めるのは、材料費のコストではなく、業者や、大工の人件費と中間マージンがほとんどです。
 ですから、一般の大家さんが実態を把握するのは困難です。

私はかつて会社員として働いていて、ゼロから大家業を始めた人間です。会社員時代に副業として不動産投資を始め、サラリーマン大家として長くやってきました。
 会社の給料よりも賃貸経営の収入が大きくなった段階で退職し、今では不動産投資を教える講師をしています。
 最初は私一人で教えていましたが、7年経った現在では30名以上の認定講師と600名を超える会員が所属するコミュニティになるまで成長しました。また、2016年は不動産投資家育成協会という団体をつくり、サラリーマン大家さんのために、賃貸経営の在り方を教える教育事業を行っています。これらの取り組みをしているなかで、空室が埋まらなくて、思ったほど収益が出ないという悩みを大家の方々からよく聞きます。 
 当初は不労所得が得られると思って始めたアパート経営。しかし実際にやってみたら、手元に残る金額がほとんどなく、むしろ空室が続くと赤字になってしまう。満室経営をしていたとしても、銀行の借り入れや管理会社の手数料、リフォーム会社の修繕費用などを合計すると利益が出ない。こういう悩みを持つ人は数多くいるのです。
 では、なぜこのようなことが起こるのでしょうか。
 それは、本質的な話をすると、そもそも大家さんと不動産業者の間には『利益相反』の関係があるからです。
 ところが、ほとんどの大家さんは不動産の実務について熟知していないため、業者から言われるがままお金を支払っています。大家と業者の利益相反の状況が続く限り、この業界は良くならないと私は考えています。
 ですので、業者が家賃保証をするからといって、ただ丸投げをしているだけではサブリース会社が破綻したとき、大家さんも一緒に経営が破綻してしまいます。
 このようなお話をすると、「業者に相見積(あいみつ)をとって、価格を下げさせてもらえばいいのでは?」と思う人もいるかもしれません。たしかに、リフォームコストをただ安くすればいいという考えのもと、相見積をとり、費用の安い部分だけをいいとこ取りするような業者泣かせのダンピングをする方法をノウハウとして紹介する人もいるのは事実です。
 しかし、一方的に業者から利益を奪うということでは、短期的には有効であっても、長期的に続けられる手法ではありません。
 そんな方法を使わなくても、リフォーム工事の質は下げずに、リフォームコストを20%以上削減でき、リフォーム業者の利益も不当に減らすことのないような、そんな夢のようなコスト削減方法があるとしたら……どうでしょうか?

本書では、ビジネスの基本とも言える「三方よし」の考え方で、大家さんはもちろんのこと、入居者もリフォーム業者も喜ぶようなノウハウを余すことなく公開します。
 ノウハウの全貌については、本文で詳しくお話ししていきますが、その一端をお伝えすると、以下の3つのキーワードに集約されます。

  1. まとめ買い
  2. 多能工
  3. 年間発注契約

これは、賃貸経営にとって、まさに大革命と言えるものです。
 それでは、早速リフォーム大革命の全貌についてお話ししていきましょう。

2018年10月

長岐 隆弘

目 次

はじめに   長岐 隆弘
第1章 なぜ、あなたの賃貸物件は儲からないのか?
  1. 不動産投資がここまで流行った理由
  2. この10年でこの大家業の業界はどう変わったか?
  3. 賃貸経営は、今後ますます難易度が上がる!?
  4. 実録! ある大家さんの悲惨な末路
  5. 大手ハウスメーカーの「30年家賃保証」を当てにするのはやめましょう!
  6. 手数料で稼ぐことしか頭にない「賃貸仲介業者」のビジネスモデル
  7. 無理して満室にしなくても儲かる !? 「管理会社」の実態とは?
  8. 素人大家が陥りやすい「3つの罠」とは?
  9. リフォームコスト削減ワークフローとは?
第2章 トップ20%の「新世代大家」になるための生き残り戦略とは?
  1. 自己流大家は成功しない
  2. 新世代大家の特長は「メンター」「コミュニティ」
  3. 知っておきたい「経営理念」と「ゴールデンサークル」
  4. 経営理念の作り方
第3章 満室経営のための「リフォームマーケティング理論」
  1. 全国投資マーケティング®理論とは?
  2. Webマーケティング使いこなし術
  3. ヒアリングは多いほど正確になる
  4. ポジショニングとUSPとは?
第4章 「コスト20%削減可能」にするリフォーム革命の全貌とは?
  1. 仲介業者はどんな物件を積極的に案内するのか?
  2. 客付け営業マンが案内しやすい物件の10の特長
  3. リフォームするならこの5箇所にお金をかけなさい!
  4. 「洗管工事」の重要性
  5. リフォーム業者の「収益構造」と「リフォーム工事価格」のカラクリとは?
  6. リフォームコストは「商品+役務+経費」からできている!
  7. リフォームコストを20%削減する3つのポイント
  8. 見積もり依頼時に押さえておきたい3つのポイント
第5章 入居者に長く住んでもらうための「建物メンテナンス」の極意
  1. リフォームのプロだから語れる賃貸マンション経営の実態
  2. いかに長く住んでもらえるかを考える
  3. 目で見てわかる劣化とは?
  4. あなたでも簡単に外壁の状態がわかるリフォームのプロが使う魔法のアイテム
  5. 長期修繕計画を立てる
第6章 リフォーム大革命に成功した新世代大家の事例に学ぶ!
  • 【事例①】将来的なビジョンに欠けていたサラリーマンの地主大家さん
  • 【事例②】勉強熱心だが自分で何でも決めてしまう高齢のオーナーさん
  • 【事例③】客付けができたらリフォームすると考えていた相続人のNさん
  • 【事例④】部屋の内見をしなくても決まる物件
  • 【事例⑤】入居者V視点で考える「地域No.1 の人気物件」
おわりに        長岐隆弘
一般社団法人不動産投資家育成協会の理念と取り組み
読者限定特典

著者プロフィール

長岐 隆弘(ながき たかひろ)

不動産鑑定士
一般社団法人不動産投資家育成協会 代表理事
アセットライフマネジメント株式会社 代表取締役

メガバンク行員時代の知識と経験をもとに、不動産投資などの資産運用により、月100 万円以上の「お金を増やすしくみ」を築いて「経済的自由」を実現。
現在は不動産鑑定士として活躍するかたわら、累計700 名を超える不動産投資家を世に送り出す一般社団法人不動産投資家育成協会の代表としても活躍。
どんな人でも、知識ゼロ、貯金ゼロから【月100 万円以上の現金収入を生み出すお金を増やすしくみを作る】という独自の投資理論は、将来に不安を感じるサラリーマン、OL、主婦、学生などの投資家予備軍にも多大な影響を与え続けている。
不動産や資産運用に関する書籍を15冊出版しており、累計13万部を突破。最新作に『2018-2019 年版 不動産投資エリアデータブック』(秀和システム)がある。
野村不動産アーバンネットをはじめとする大手企業や商工会議所などの団体からの講演依頼も多く、フジテレビの全国放送「ダウンタウンなう」へのテレビ出演や、『週刊ダイヤモンド』『日経アソシエ』など、メディアからの取材も多数。

森田 祥範 ( もりた よしのり)

一般社団法人不動産投資家育成協会 認定講師

1952 年生まれ、兵庫県加古川市出身、早稲田大学法学部卒。
モリタマネジメント株式会社 代表取締役
  1977 年 大学卒業後、大手ハウスメーカー、積水ハウスに就職。大阪で土地有効利用の営業部隊に配属。23 ヶ月連続契約し、その実績により社長表彰を多数受ける。高額のコミッションを含む給料所得に対する節税対策として、新築賃貸マンションや区分所有マンションも複数手に入れる。
1991 年の不動産バブル崩壊後、人生の再起を図るため一念発起して、1994 年1 月17 日 パシフィックリフォーム株式会社を設立し独立。6 年前からは家主の満室支援業や工務店の集客支援業に切り替えて事業を再生した。同時に自身のマンション投資も再開。地方中心都市中心に鉄骨系ワンルーム3 棟、RC1 棟、区分ファミリー2 戸、駐車場、借家等経営中。

書籍購入者限定5大特典

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経営理念作成シートPDF

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SWOT 分析テンプレートPDF

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「 新世代大家のリフォームコスト20%削減法」解説動画

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出版記念セミナー
(東京:2019年1月12日(土)・名古屋:2019年2月16日(土)・大阪:2019年2月17日(日)予定)

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ご希望の場所まで、著者の森田 祥範がうかがいます。(ただし交通費はご負担ください)

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〔図解〕知識ゼロからはじめる不動産投資の入門書

著者: 長岐 隆弘  森田 祥範

料金: 1,620 円(税込)

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