あなたのアパート経営は儲かっていますか？
　この本を手に取られている方の多くはアパート経営をされていると思いますが、もし「儲かっていない」のであれば、本書を熟読することをおすすめします。
　なぜなら、この本ではリフォーム工事の実態を明らかにし、あなたに『リフォームコストを20％削減する方法』をお伝えしているからです。
　不動産投資に関する書籍はこれまでにも数多く出版されています。しかし、リフォームコストの削減方法に特化した書籍は他に存在しません。

• 高利回り物件を購入できたけれども、リフォームコストが非常にかかる
• アパートメーカーに勧められるがまま、30年家賃保証という甘い言葉につられてアパート経営をしたものの、アパートの空室が埋まらず苦労している

こういったケースは非常に増えています。
　相続税対策という名のもとでアパート建設ラッシュが続いた影響で、賃貸経営に困っている大家さんが社会問題化しつつあるのが現状なのです。
　
　サラリーマン大家さん、地主系の大家さん、親から相続した二代目大家さん……呼び名は違ってもすべての不動産投資家に共通するのは、アパート経営していくうえでリフォーム工事は非常に重要なポイントだということです。
　また、これから不動産投資を始める人にとっても、リフォームのコストを削減するノウハウは必須といえるでしょう。
　私は不動産投資の業界へ長らくプロとして携わってきました。そのため「リフォームに関する問題がなぜ起こるのか」という本質的な理由を熟知しています。
　そこには、ハウスメーカー、管理会社、賃貸仲介会社、工務店、リフォーム会社などの不動産関連業者が絶対に明かさない「大家が知らない賃貸経営の裏側」があります。
　具体的に言えば以下となります。

1. ハウスメーカーは絶対満室にならないエリアとわかっていながら、アパート建設をすすめる
2. その際のアパート建築費用には、30年家賃保証分の利益が上乗せされた金額になっている
3. 管理会社は無理して、管理物件を満室にしようと考えていない。だから、満室にしなくても、自分には必ず手数料が入るようになっている
4. 仮に満室になったとしても、銀行借り入れを返済後の手残り分が残らないようにリフォーム費用を水増しして毎月請求する仕組みになっている

例を挙げると枚挙に暇がありません。
　このような話をなぜ私ができるのかと言うと、不動産鑑定士という国家資格を持ち、不動産のプロとして仕事をしているからです。
　不動産鑑定士の仕事は、不動産の価格を査定するのですが、そのときに築古物件の評価の場合にはリフォームコストを見積もって価格を鑑定します。この際、リフォーム業者に複数見積もりを取りますが、場合によっては、その見積もり金額が倍以上離れているということは珍しくありません。
　その場合、不動産鑑定士として適切な見積もり金額なのかを判断するのですが、これはかなり難しい作業です。というのも、その見積もりは、業者によって明細がバラバラで査定根拠も不明瞭なケースが多いからです。いわば、見積もり金額自体が『ブラックボックス』となっているわけです。
　また、実際の見積もり金額の大半を占めるのは、材料費のコストではなく、業者や、大工の人件費と中間マージンがほとんどです。
　ですから、一般の大家さんが実態を把握するのは困難です。

私はかつて会社員として働いていて、ゼロから大家業を始めた人間です。会社員時代に副業として不動産投資を始め、サラリーマン大家として長くやってきました。
　会社の給料よりも賃貸経営の収入が大きくなった段階で退職し、今では不動産投資を教える講師をしています。
　最初は私一人で教えていましたが、７年経った現在では30名以上の認定講師と６００名を超える会員が所属するコミュニティになるまで成長しました。また、２０１6年は不動産投資家育成協会という団体をつくり、サラリーマン大家さんのために、賃貸経営の在り方を教える教育事業を行っています。これらの取り組みをしているなかで、空室が埋まらなくて、思ったほど収益が出ないという悩みを大家の方々からよく聞きます。　
　当初は不労所得が得られると思って始めたアパート経営。しかし実際にやってみたら、手元に残る金額がほとんどなく、むしろ空室が続くと赤字になってしまう。満室経営をしていたとしても、銀行の借り入れや管理会社の手数料、リフォーム会社の修繕費用などを合計すると利益が出ない。こういう悩みを持つ人は数多くいるのです。
　では、なぜこのようなことが起こるのでしょうか。
　それは、本質的な話をすると、そもそも大家さんと不動産業者の間には『利益相反』の関係があるからです。
　ところが、ほとんどの大家さんは不動産の実務について熟知していないため、業者から言われるがままお金を支払っています。大家と業者の利益相反の状況が続く限り、この業界は良くならないと私は考えています。
　ですので、業者が家賃保証をするからといって、ただ丸投げをしているだけではサブリース会社が破綻したとき、大家さんも一緒に経営が破綻してしまいます。
　このようなお話をすると、「業者に相見積（あいみつ）をとって、価格を下げさせてもらえばいいのでは？」と思う人もいるかもしれません。たしかに、リフォームコストをただ安くすればいいという考えのもと、相見積をとり、費用の安い部分だけをいいとこ取りするような業者泣かせのダンピングをする方法をノウハウとして紹介する人もいるのは事実です。
　しかし、一方的に業者から利益を奪うということでは、短期的には有効であっても、長期的に続けられる手法ではありません。
　そんな方法を使わなくても、リフォーム工事の質は下げずに、リフォームコストを20％以上削減でき、リフォーム業者の利益も不当に減らすことのないような、そんな夢のようなコスト削減方法があるとしたら……どうでしょうか？

本書では、ビジネスの基本とも言える「三方よし」の考え方で、大家さんはもちろんのこと、入居者もリフォーム業者も喜ぶようなノウハウを余すことなく公開します。
　ノウハウの全貌については、本文で詳しくお話ししていきますが、その一端をお伝えすると、以下の３つのキーワードに集約されます。

1. まとめ買い
2. 多能工
3. 年間発注契約

これは、賃貸経営にとって、まさに大革命と言えるものです。
　それでは、早速リフォーム大革命の全貌についてお話ししていきましょう。

２０１８年10月

長岐　隆弘